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        地產項目成本控制方法-以鋁合金門窗為例
        發布時間:2020/5/25

        轉載自“捷宏咨詢”

         

        目前地產項目已逐漸弱化定額計價,采用市場定價的方式確定工程造價,和我們以往長期依賴的國標清單規范、計價定額方式是不同的,市場定價的方式比傳統的定額計價,精細化程度更高、便于過程成本控制。

        本案例以某地產項目單獨發包的鋁合金門窗工程舉例,例證解析。具體的計價要求如下:

        1、港式清單全費用報價模式(僅稅金單列);

        2、工程量按單樘門窗的材料組成進行拆分計算;

        3、材料及人工按框架協議集采價格。

        根據上述要求,列舉單樘門窗的綜合單價如下:

         

        根據深化設計圖紙,本工程中此窗為65系列隔熱斷橋上懸窗,玻璃采用6Low-e+12Ar+6中空白玻雙鋼化磨砂玻璃。經了解,市場價約500元/m2,而按上述地產計算及組價要求測算,其綜合單價僅為426元/m2,遠低于市場價。那么,地產公司是如何確定工程造價、降低成本的呢?

        一、首先嚴格篩選供貨商,簽訂戰略合作協議,盡可能地穩定供貨渠道,再通過批量集中采購,降低價格。

        地產公司和各供應商通常會簽訂長期戰略合作協議,再按年度簽訂集采協議,其簽約單價往往是低于正常市場價,據了解,其戰略合作協議單價比正常市場價低約30%左右。集采協議價格為實際采購價,比我們作為第三方咨詢市場詢價的更加準確。

        舉例:某地產公司鋁合金門窗集采價格形式如下:

        1、型材、玻璃、附框的損耗:

        2、各類型玻璃集采價格:

        3、人工費集采價格:

        4、五金件組成及集采價格:

        地產公司通過戰略合作協議、集采協議,最大限度的降低了各材料供應商的材料報價、施工單位人工的報價。

        二、精細化的組價測算:

        傳統的定額計價缺少對不同類型窗戶、型材尺寸不一致、開啟方式不同等價格的區分。這種模式不符合地產項目的精細化管理要求。

        舉例:單樘鋁合金門窗組成內容是包括型材(包括外框、開扇、中挺、轉換料、壓線、角碼等)、玻璃、附框、膠條、五金金、鋼襯、輔材等。

        根據地產項目詳細的組價報價要求,對鋁合金門窗的價格組成,按上述組成內容分別詳細計算每樘門窗的各種材料消耗量,確定每種材料工程量計算規則,

        比如:

        1、型材工程量的計算要求如下:

        “①型材凈用量為實際加工長度,即須按照設計洞口尺寸扣減加工時的縮尺及鋼附框的尺寸,但45度組角焊角窗形不扣減交界材料;

        ②外框型材凈用量:以外框外側邊為計算起始尺寸,按加工縮尺進行扣減,裝有鋼附框的,還需扣除鋼附框的厚度;

        ③內扇型材凈用量:以內扇外側邊為計算起始尺寸,按加工縮尺進行扣減;

        ④壓條型材凈用量:以壓線外側邊為計算起始尺寸,按加工縮尺進行扣減。”

        2、玻璃工程量的計算要求如下:

        “玻璃凈用量以玻璃安裝槽底邊作為計算起始尺寸,按實計算,不扣減玻璃墊塊的尺寸。但如安裝通風器,則按實扣減通風器所占面積。”

        通過各個組成詳細工程量的計算,并結合上述的集采價格,從而形成了單樘鋁合金門窗組價明細。

        總結:通過上述組價原則及計算方法,具有明顯的優點,主要有:

        (1)價格組成清晰。每樘門窗都有詳細的價格組成分析。結合集采價格可以輕易地對比出各家投標報價的價格差異及原因分析。

        (2)方便過控。過程中如有變更意向,哪怕只是變更一個五金件或型材中的某一個壓線,均能輕松地、準確地分析出對價格波動的影響,便于領導層決策。

        (3)有利于成本控制、降低成本。通過戰略合作協議、集采協議,最大限度的降低了各材料供應商的材料報價、施工單位人工的報價。

        當然,也存在一些弊端,比如:

        (1)測算工作量巨大。按國標清單規范及計價定額,一個20萬平米項目的鋁合金門窗工程量清單及預算價僅需要一天即可完成;但如按上述計算辦法,則需要8-10天的時間才能完成。

        (2)需要對門窗圖紙深化設計。一般設計單位不出具此部分大樣圖,需要門窗專業單位對門窗圖紙進行深化設計,提供詳細大樣節點圖及型材線密度表等。

        由門窗施工單位進行的深化設計的方案是否為最優方案值得商榷。

        目前行業發展的趨勢是弱化定額計價、逐步過渡到市場定價,成熟地產公司的成本測算及控制方法是典型的精細化成本控制管理方法,具有很強的借鑒意義。

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